看點(dian)一(yi)：改善性需求有望延續(xu)

        日(ri)前，著名(ming)證(zheng)券研(yan)究(jiu)(jiu)機構(gou)中金公(gong)司研(yan)究(jiu)(jiu)部率(lv)先發布了對2016年及以后(hou)的中(zhong)國(guo)房(fang)地產市場(chang)趨勢預測報告。報告認為(wei)，2016年(nian)中國房地產(chan)市場將(jiang)(jiang)整體較為平淡，分(fen)化的(de)走勢還將(jiang)(jiang)繼續(xu)，一二(er)線(xian)城市房地產(chan)銷售(shou)均價將(jiang)(jiang)上漲(zhang)10%，而銷量將持平(ping)。位(wei)于(yu)高鐵(tie)網絡連接的(de)中心(xin)城市由于(yu)推動了經(jing)濟升級和人口流入，房地(di)產需(xu)求(qiu)通(tong)常(chang)比(bi)較穩(wen)健，像(xiang)北(bei)京(jing)、天津、上(shang)海、杭州、南京(jing)等(deng)城市的(de)房地(di)產前景依然被看好，而三四線城市的(de)房地(di)產市場面臨著高庫(ku)存和弱需(xu)求(qiu)，預計房地(di)產銷量將下降10%，銷售(shou)均價將下(xia)跌5%。

        從2015年(nian)成交結構(gou)方面可以(yi)看出，改善(shan)性需求已(yi)經在(zai)釋放。為此，有專家預計2016年一、二線城市會延(yan)續去(qu)年改(gai)善性住房(fang)需求強勁的(de)表現(xian)，需求成交比例將(jiang)進一步(bu)提(ti)高。究其原因，主(zhu)要是(shi)因為不(bu)少(shao)家庭現(xian)有(you)的(de)住房(fang)普(pu)遍(bian)戶(hu)型較小，而且相當一部(bu)分(fen)現(xian)有(you)住房(fang)質量(liang)不(bu)佳。另外，二孩政策(ce)的(de)全面(mian)放開也是(shi)導致改(gai)善性住宅需求旺盛的(de)重要推(tui)手。在地(di)產企業方面(mian)，不(bu)少(shao)房(fang)企2015年拿(na)的地很多(duo)也是為了改善型(xing)需求做準備。因此，與改善型(xing)住房需求相比，首(shou)次置(zhi)業需求和投(tou)資性需求正趨(qu)于弱勢。

    ;    另外，記(ji)者在采訪部(bu)分置業者也聽到這(zhe)樣一種聲音：2016年的(de)房地產市場會比2015年稍差(cha)一些(xie)，但要強于2014年。這是因為首先從(cong)人(ren)口結構來講，剛需(xu)雖然有所減(jian)少，但改善性需(xu)求蓬勃(bo)發展，從(cong)而(er)彌補(bu)了剛需(xu)的略微下降(jiang)，也就是說整體需(xu)求還在；另(ling)外，國(guo)家政策支持力度(du)也會有望(wang)越(yue)來越(yue)大；最后，中國(guo)城市群格局會越(yue)來越(yue)清晰，如果(guo)房地產企業(ye)布局合理、找準定位，同樣會取得(de)理想的銷售(shou)業(ye)績。

        看點(dian)二：一(yi)線城市表現更好

        就(jiu)在剛剛過去(qu)的2015年末，中國人民銀(yin)行發布《2016年(nian)中國宏觀(guan)經濟預(yu)測》報告。

        記者看到，在房地(di)產方(fang)面(mian)，該報告指出，2015年4月以來(lai)，全(quan)國(guo)商品房銷售面積和銷售額同比增速開始由負轉正。4至11月商品房銷售(shou)面積的(de)同(tong)比增速平均為11.8%，而商品房銷售額的同比增速(su)平均為22.4%。三季度國房景(jing)氣(qi)指(zhi)數(shu)顯現止跌回升(sheng)勢頭，從(cong)二(er)季度的92.54上升到93.30，進一步表(biao)明房(fang)地產市場有(you)逐漸回暖跡象。

   ;     分城市(shi)(shi)看，北京、上海、廣州、深圳等(deng)一(yi)線城市(shi)(shi)銷售(shou)額增速明顯快(kuai)于其(qi)他城市(shi)(shi)，其(qi)他城市(shi)(shi)的商品房銷售(shou)也在復蘇。一(yi)線城市(shi)(shi)房價(jia)在2015年(nian)6月份開始出現同比(bi)增(zeng)長，目(mu)前同比(bi)漲幅已達約15%，二三線(xian)城市房(fang)價降幅持續(xu)收(shou)窄，情(qing)況也在(zai)改善。

        房(fang)地產(chan)銷售的回暖和(he)存銷比的下(xia)降，將(jiang)(jiang)有助(zhu)于(yu)(yu)提升開發商的信心，有利于(yu)(yu)未來房(fang)地產(chan)開發投資(zi)的企穩回升。但是也(ye)有跡(ji)象表明(ming)，在一段時間之內(nei)，房(fang)地產(chan)投資(zi)仍將(jiang)(jiang)面臨一些下(xia)行(xing)壓力。首先(xian)，從先(xian)行(xing)指標(biao)看，2015年(nian)前10月房屋新開工面積同比下降13.9%，因(yin)此房地(di)(di)產投資增速(su)(su)(su)在一段時(shi)間內還(huan)可能繼(ji)續減速(su)(su)(su)；第二，未(wei)在統計之(zhi)(zhi)內的(de)(de)一些三、四(si)線城市(shi)(shi)的(de)(de)房價、銷(xiao)售(shou)和(he)庫存情況并(bing)不(bu)樂觀，因(yin)此在一些大(da)中城市(shi)(shi)房地(di)(di)產投資開始回升之(zhi)(zhi)時(shi)，中小城市(shi)(shi)的(de)(de)投資仍(reng)可能繼(ji)續減速(su)(su)(su)；第三，不(bu)少地(di)(di)區銷(xiao)售(shou)回暖和(he)待售(shou)增長(chang)并(bing)存，但待售(shou)面積增長(chang)較(jiao)快；第四(si)，從中長(chang)期看，人口因(yin)素對房地(di)(di)產市(shi)(shi)場的(de)(de)支撐力(li)度(du)將減弱。

        該報告(gao)還(huan)進一步做出分析，作為房(fang)地(di)產(chan)開發投(tou)(tou)資(zi)(zi)的重要領先(xian)指標(biao)，房(fang)地(di)產(chan)銷售回(hui)(hui)暖一般(ban)預示(shi)著房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)去庫存(cun)速度加快，后(hou)續投(tou)(tou)資(zi)(zi)將(jiang)回(hui)(hui)升(sheng)。據歷史(shi)數(shu)據測算(suan)，銷售端的熱度向前傳(chuan)導到開發端一般(ban)需三個(ge)季度左右。但考慮到上述下行壓力，預期此(ci)輪銷售回(hui)(hui)暖帶動房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回(hui)(hui)升(sheng)的時滯很可(ke)能長于(yu)歷史(shi)規律，即房(fang)地(di)產(chan)開發投(tou)(tou)資(zi)(zi)的企穩回(hui)(hui)升(sheng)更可(ke)能發生在2016年(nian)下半(ban)年(nian)。

        看(kan)點三：仍以去庫(ku)存為(wei)主

        由(you)于2016年的(de)(de)(de)(de)房(fang)地產市(shi)場(chang)仍然要以去庫(ku)(ku)存(cun)為主要任務，因此，市(shi)場(chang)更寄(ji)予希(xi)望的(de)(de)(de)(de)是房(fang)貸、稅收(shou)等方面(mian)政策(ce)的(de)(de)(de)(de)繼續(xu)放松。為此有專(zhuan)家預測，最大程度(du)激活剛性需求的(de)(de)(de)(de)手段則是首付的(de)(de)(de)(de)下調，如(ru)果此舉能夠(gou)實(shi)(shi)施，則對樓市(shi)去庫(ku)(ku)存(cun)將(jiang)發揮最為顯(xian)著的(de)(de)(de)(de)推動作(zuo)用。此外，房(fang)貸利(li)息抵扣個稅政策(ce)也(ye)能夠(gou)切實(shi)(shi)提高購房(fang)者的(de)(de)(de)(de)購買力，特別是對改善(shan)型需求的(de)(de)(de)(de)刺(ci)激或更為明顯(xian)，因此如(ru)果實(shi)(shi)施，將(jiang)在一、二線(xian)城市(shi)引爆樓市(shi)，對于庫(ku)(ku)存(cun)去化會(hui)有明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)促進作(zuo)用。

        此(ci)外，中(zhong)國(guo)社(she)(she)會(hui)(hui)(hui)科(ke)學院(yuan)經濟學部、中(zhong)國(guo)社(she)(she)會(hui)(hui)(hui)科(ke)學院(yuan)科(ke)研局、中(zhong)國(guo)社(she)(she)會(hui)(hui)(hui)科(ke)學院(yuan)數量(liang)經濟與技(ji)術經濟研究(jiu)所(suo)、社(she)(she)會(hui)(hui)(hui)科(ke)學文獻出版(ban)社(she)(she)也在不久前共同舉辦2016年《經濟(ji)藍皮(pi)書(shu)》發布暨中國經濟(ji)形勢報告會。藍皮(pi)書(shu)指出，2015年以來“救市(shi)”政(zheng)策頻發，央行(xing)五次降息四次降準，一線(xian)城市(shi)、部分二(er)線(xian)城市(shi)樓市(shi)需求(qiu)在(zai)政(zheng)策刺激(ji)下(xia)開始集中釋放，樓市(shi)基本面出現好轉。在(zai)房地產銷售方(fang)面，2015年1至9月，全國(guo)商品房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)積同比增長7.5%，比1至8月繼續提高0.3個百分點，下半年以來(lai)持續好轉，其中住宅銷售面積(ji)同比增長8.2%，回(hui)暖勢頭良好；在房(fang)地產資(zi)金(jin)方面(mian)，房(fang)地產開發企業(ye)到位資(zi)金(jin)增速繼續加(jia)快(kuai)，1至9月，全(quan)國房地產開發企業(ye)到位資金同比增長(chang)0.9%，與(yu)1至(zhi)8月持平，連續4個月(yue)正增長(chang)。

   ;     房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場的持(chi)續回暖有(you)望(wang)從(cong)銷(xiao)售端傳導到投資端，尤其是隨(sui)著部分(fen)大城(cheng)市庫(ku)存不足的風險(xian)凸(tu)顯(xian)，其房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資有(you)望(wang)企(qi)穩回升；在(zai)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)資金方面，1至9月，房(fang)地產開(kai)發企業新開(kai)工(gong)面積(ji)同(tong)比下降12.6%，降幅收窄(zhai)4.2個(ge)百分點，下半年(nian)以來(lai)降(jiang)幅(fu)首次縮窄，也(ye)顯示房(fang)(fang)地產新(xin)開工(gong)項(xiang)目正出現筑底回升跡象，后續房(fang)(fang)地產投(tou)資(zi)增速或將有好轉(zhuan)。此外，從歷史經驗看，房(fang)(fang)地產銷售形勢(shi)回暖，經過一段時(shi)間(jian)之后，必(bi)然要(yao)帶(dai)動(dong)(dong)房(fang)(fang)地產投(tou)資(zi)由降(jiang)轉(zhuan)升。盡管有存量房(fang)(fang)消化任務，但(dan)大(da)城市存量房(fang)(fang)持續較快減少，住宅開發投(tou)資(zi)活動(dong)(dong)必(bi)然會逐步增加。